摘要：加快發展保障性租賃住房，是堅持以人民為中心的發展思想的重要體現，是實現住有所居、促進共同富裕的重要途徑。當前我國保障性租賃住房發展麵臨著供需結構失衡、市場化主體參與動力不足、準入與退出機製不完善等問題，需要從增加有效供給、完善政策支持體係、加強立法研究、建立全過程監督管理機製等方麵入手，突破關鍵問題，切實推動保障性租賃住房健康發展。

　　關鍵詞：保障性租賃住房;發展困境;優化路徑

　　一、發展保障性租賃住房的重要意義

　　住房問題既是民生問題也是發展問題，保障性租賃住房是有效解決無房新市民和青年人住房問題的重要手段，對於提升就業吸引力和人口承載力、打造宜居宜業城市具有重要意義。2021年6月，國務院辦公廳出台《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，要求加快完善以公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體係。保障性租賃住房主要麵向新市民、青年人群體，由政府給予政策支持，引導多主體供給，多渠道籌集房源，體現普惠性公共服務性質，是我國住房保障體係的重要組成部分。發展保障性租賃住房，有利於完善住房保障體係，緩解住房租賃市場結構性供給不足，促進房地產市場平穩健康發展，推動全體人民住有所居，最終實現共同富裕。

　　二、我國保障性租賃住房發展困境

　　(一)保障性租賃住房供需失衡

　　2023年國民經濟和社會發展統計公報顯示，我國保障性租賃住房開工建設和籌集213萬套。根據2023年城鎮新增就業人數1244萬人，按照我國流動人口中有市場租房需求的比例約70%，其中需求低租金租賃住房的比例約40%，按此比例推算，新增就業人口中有近348萬人有低租金租賃住房需求。由此可見，當前我國保障性租賃住房處於供不應求狀態。

　　從供需結構上看，我國保障性租賃住房需求主要來自新市民、青年人，而這些群體主要分布在經濟發展水平較高、就業機會較多、周邊配套設施完善的中心城區且對居住品質有一定要求，對中心城區的保障性租賃住房需求明顯高於其它城區。由於土地成本、城市發展規劃等問題，供應的租賃房屋多為老舊住宅改造，公共配套設施不完善，多分布於較為偏遠的非就業集中地，而處於人口和就業相對集中的中心城區的供給規模非常有限。供應錯配使保障性租賃住房的供需矛盾不斷擴大。隨著城鎮化水平的不斷提升，保障性租賃住房供給總量不足、供應錯配的問題會愈加凸顯。

　　(二)保障性租賃住房市場化主體參與動力不足

　　保障性租賃住房是由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發揮市場機製作用，引導多主體投資、多渠道供給，積極運用市場化辦法和手段實現保障目標的一種普惠性公共服務。保障性租賃住房的公益屬性決定了其經濟效益低，因而導致社會資本參與投資的意願低下。租賃住房項目具有前期資金投入大、資金周轉慢、投資回收周期長、項目收益低和抵押物不足等特征，影響了銀行授信的積極性，加劇了住房租賃行業的融資難度和成本。盡管中央及各級地方政府都加大了保障性住房建設資金投入力度，建立了中央補助、省級獎補、地方配套的融資模式，但由於資金回籠慢、建設規模大，資金缺口非常大。因此，當前保障性租賃住房的籌建主體依然是地方國有企業與市政平台，市場化主體參與的動力不足。

　　(三)保障性租賃住房準入與退出機製不完善

　　目前中央政府及各城市政府在大力推進保障性租賃住房的建設，但保障性住房租賃管理機製尚未充分建立，準入與退出機製需進一步完善。現行的相關政策文件多集中在建設和投資方麵，對運營管理方麵的政策較少，缺乏科學有效的管理流程。保障性租賃住房的對象是符合條件的新市民、年輕人，但已有的政策文件並未對“新市民”“青年人”的標準進行定義，保障對象相對模糊，增加了確定保障範圍的難度，容易使準入條件的設定不夠公平，難以真正滿足困難群體的實際需要。相應的，在退出環節，當前難以通過有效手段來確定保障對象是否仍符合條件，相關製度規定也沒有明確的操作規範，給監督管理工作的實施造成了一定困難。

　　三、我國保障性租賃住房發展的優化路徑

　　(一)增加保障性租賃住房的有效供給

　　“十四五”期間，我國將以發展保障性租賃住房為重點，進一步完善住房保障體係，增加保障性住房的供給，努力實現全體人民住有所居。各城市要結合本地發展的實際，充分了解保障性租賃住房的供需狀況，通過新建、改建、籌建、改造等多種形式，以盤活存量為主，兼顧政府和企事業單位的自有住房，推動存量市場轉型升級，必要時依靠社會力量進行改建新建，切實增加保障性租賃住房供給。對於新增建設的保障性租賃住房，要提前進行規劃，在選址前進行充分的調研和分析，盡可能選擇在交通便利、配套設施齊全、就業機會多、環境宜人的地塊建設保障性租賃住房，努力實現職住平衡。另一方麵，創新土地供應方式，提高保障性租賃住房用地審批效率。將保障性租賃住房土地供應納入地方土地中長期規劃，設立城市保障性租賃住房專用地儲備;提高保障性租賃住房用地審批效率，簡化土地審批流程，在有條件的基礎上為保障性租賃住房項目開辟用地審批綠色通道。

　　(二)完善政策支持體係，加強立法研究

　　加大政府資金和政策支持。建立保障性租賃住房建設專項資金機製，將保障性租賃住房建設納入中央和地方政府的一般財政預算，加強以中央財政補助和地方政府資金投入、土地出讓淨收益、住房公積金增值收益為主的政府直接財政投入融資。通過稅費減免或財政補貼等方式，給予社會資本在保障性租賃住房建設、運營各環節一定的政策優惠，緩解其資金壓力。推進保障性租賃住房公募REITs項目，除了從土地出讓金、地方財政支出中劃撥外，支持社會資本與市、區屬國有企業合作，通過設立基金、合作經營、參股投資等多種方式參與保障性租賃住房建設運營。

　　加強立法研究，構建全方位的法律保障體係。目前，我國保障性住房的規定零散分布在行政法規、規章與各類政策中，如《民法典》、《土地管理法》對保障性住房的用地及土地管理方麵進行了法律規定，但對於保障性租賃住房其它方麵的問題尚無明確法律規定。因此，加強保障性租賃住房立法研究是完善住房保障體係的必由之路。

　　(三)建立全過程監督管理機製

　　健全準入與退出機製。建立詳細的準入與退出審查製度，在住房保障部門成立獨立調查係統，直接對申請人的資產和收入情況進行調查。建立科學的輪候製度，確保保障性租賃住房分配的公平性和有效性，按照家庭或個人的綜合情況，如年齡、工齡、職稱、家庭結構、優撫條件等要素綜合條件，統一排序，按先後順序分配住房，並及時公開輪候情況。製定有效的退出製度，建立健全約束激勵機製，對超出保障標準卻一直占用保障性租賃住房的家庭給予懲罰，對退出保障性住房的家庭在購買商品房時，給予一定的貸款和稅收優惠。

　　將保障性租賃住房的各個階段納入信息化管理平台。整合房源信息，打造房源地圖平台，對房屋具體情況、建設單位、運營單位、住戶信息等各項數據進行采集，建立房源數據庫，提升管理服務效能。同時也可將準入、退出程序納入係統操作，或將相關記錄上傳係統存檔，包括如申請提交、資格認定、選擇房源、租金繳納、合同備案、承租管理在內的各項流程。另一方麵，在信息化管理平台的基礎上，搭建政府、企業、非政府組織與公民之間的溝通網絡，實現政府與公民、社會互動回應的良性循環，並逐步構建起保障性住房政策的監督、評估、反饋和糾偏機製。

　　(作者：蘇文卓，單位：西安建築科技大學馬克思主義學院)

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