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交大安泰 | 陸銘:北京房租暴漲真的是因為中介屯房嗎?

http://mba.eol.cn  上海交通大學安泰經濟與管理學院    2018-08-27    

  作者:
 
  陸銘,上海交通大學特聘教授、博士生導師、中國發展研究中心主任、上海市政協委員。曾在世界銀行、美國國家經濟研究局、聯合國世界發展經濟學研究院、哈佛大學、香港科技大學、新加坡國立大學等工作和訪學。獲得教育部“新世紀優秀人才”、上海市教委“曙光學者”、上海市領軍人才和上海市十大青年經濟人物等榮譽。交大安泰MBA《中國宏觀經濟分析》課程教授。
 
  陸銘教授的研究領域為勞動經濟學、城鄉和區域發展、社會經濟學。作為主要負責人主持過國家自然科學基金重點項目、國家社會科學基金重大項目和重點項目、教育部重大項目等多項國家和省部級課題。
 
 
  “都說上海人口太多了,但我們對比世界大都市後發現,其實上海人口太少了。”8月20日,在華南理工大學公共政策研究中院和聯合國教科文組織舉辦的2018 IPP國際會議上,上海交通大學中國發展研究中心主任陸銘說道。
 
  陸銘在接受時代財經專訪時表示,從美國、加拿大、日本、歐洲等發達國家和地區的趨勢看,人口進一步向大城市集中,與大城市產業結構中知識、信息、技術等現代服務業比重越來越高有關。相反,在欠發達國家,經濟活動中農業比重更高,而農業的投入主要在天然分散分布的土地,因此人口分散程度更高。
 
  人口集聚的典型案例是日本東京都市圈,1.36萬平方公裏的麵積僅占日本國土總麵積的3.5%,但卻聚集了日本近三分之一的人口,創造了日本三分之一的GDP,都市圈城市化水平超過90%。此外,美國與法國亦有這樣的現象,其經濟與人口分別高度集中在東西海岸與巴黎附近。
 
  “一國最大城市的人口數量,是第二大城市人口數量的兩倍,是第三大城市的三倍,依此類推,最大城市的人口是第N大城市的N倍,中國的城市人口分布也正朝著這一趨勢發展。”陸銘指出。
 
  然而,礙於“城市病”的困擾,2017年北京、上海提出的新一輪城市總體規劃中,均明確提出疏解非核心功能,堅持建設用地規模負增長、牢牢守住人口規模等目標。按照新的規劃,上海在未來17年內,僅有80萬人口的增長空間,即每年不到5萬人;而北京在未來17年內,人口增長空間僅有130萬,每年不到8萬人。
 
  陸銘認為,其實城市擴張、人口聚集並不會帶來“大城市病”,以環境汙染為例,城市人口增長和環境惡化沒有必然聯係。“經濟向大城市的集聚,反而有利於在總體上降低單位GDP的汙染物排放,而大城市的產業結構多以服務業為主,相比工業更有利於減少汙染排放。”
 
  在他看來,由於戶籍、土地、公共服務等製度的製約,中國的人口集聚落後於經濟集聚,勞動力流動受阻減緩了城鎮化速度。
 
  控製大城市人口規模違背市場規律
 
  時代財經:北京、上海均明確提出要嚴控人口規模,國際上是否有成功控製大城市人口規模的案例?
 
  陸銘:沒有成功案例,一些國際大城市曾嚐試疏解功能和疏散人口,但都宣告失敗。例如東京在上世紀九十年代曾疏解首都功能,雖然東京的人口出現過5年左右的小幅度下降趨勢,但很快恢複了增長趨勢,直到現在,即便日本人口負增長,但東京都市圈的人口數量仍在持續增加。
 
  時代財經:但和東京人口持續增長相反的是,去年北京、上海、天津三個城市常住人口出現負增長,這種趨勢會持續嗎?
 
  陸銘:不可能持續。北京近年來疏解勞動密集型產業,大量拆除群租房、違章建築,付出了很大精力,但最終僅減少了2.2萬人。
 
  強行疏解人口會受到市場各種形式的反彈,現在房租暴漲就是其中一個表現。房租暴漲真的是因為中介屯房嗎?這些中介都是全國連鎖經營,他們為何不用同樣的手段,抬高其他城市的房租,而為何這種事情隻出現在北京呢?很簡單,部分政策違背經濟理論和國際經驗。
 
  時代財經:其實在疏解非核心功能、控製人口規模的同時,北京、上海也曾出台政策引進人才,參與“搶人大戰”,對於政府要引進的人才,政策在戶籍、住房等公共服務方麵提供了更多便利,你如何看待這類政策?
 
  陸銘:我一直強調技能互補性,不能認為一個城市隻需要“大學生”而不需要“小學生”,恰好相反,一個城市需要的“大學生”越多,“大學生”帶來的“小學生”需求也就越多。
 
  另外,由於城市裏“大學生”、“小學生”都有了,收入差距就會擴大,這將導致各種社會問題。收入差距過大後應該怎麼辦呢?國際普遍經驗是公共服務均等化,即醫療、教育、廉租房等福利應傾向於低收入群體,隻有這樣才能縮小收入差距。但現在的政策,相當於是把公共服務優先給了潛在的富人,而且是以公共資源補貼他們,這不公平。
 
  部分政策與嚴控人口規模的目標出現矛盾
 
  時代財經:今年國務院出台的《跨省域補充耕地國家統籌管理辦法》,提出由於實施重大建設項目造成的耕地缺口,經國務院批準,可在耕地後備資源豐富省份補充耕地。這對促進勞動力自由流動有多大意義?
 
  陸銘:我們現在實行的是建設用地指標配給製度,每年中央給各省一個農業用地轉為非農業用地開發的總數,然後再由各省分配給下麵的市和縣。由於建設用地指標的分配總體上采用了平均主義的方式,特別是2003年以後,該指標被作為鼓勵中西部省份發展當地工業的政策工具,而對於人口流入較多的東部地區,建設用地指標受到了嚴格控製,這就導致東部人口流入地房價暴漲,供給跟不上需求;而另一方麵,中西部人口流出地出現大量鬼城、空城、空置工業園區。
 
  如果落實了建設用地指標再配置政策,那麼人口流入地土地供應增加,房價上漲趨勢將會放緩,而人口流出地大量投資需求放緩,相應的勞動力需求得以緩解,勞動力流動將會按照市場機製來走。
 
  時代財經:在住房福利方麵,上海提出“十三五”期間將新增170萬套住房,其中60%用於租賃。增加租賃住房供應,是否會進一步吸引外來人口,從而和上海嚴控人口規模的目標產生矛盾?
 
  陸銘:這些政策本身就是矛盾的。第一,假如這170萬套房,每套房子住1個人,便有170萬人,加上上海現有的2400多萬人口,數量就超過2500萬人的嚴控目標了,那麼如果每套房住2個人呢?
 
  第二,政府是想把這170萬套房子提供給他們想留下來的人,然後通過拆除群租房與違章房、調整產業結構的方式,疏解一部分人。可問題是,住在群租房、違章房裏的人,你要不要?你必須要,這是經濟規律。現在的問題是,這部分人還沒走,政府先供應了條件更好的住房,結果是房租、房價上漲,同時170萬套住房又增加了一筆供應,人口又控製不住。
 
  時代財經:北京、上海嚴控人口的政策,對同為一線城市的廣州、深圳有借鑒之處嗎?
 
  陸銘:我想提醒的是,廣州、深圳雖然沒有大規模拆除違章建築,但正在推進城中村改造,如果城中村改造最後的結果是所謂的生活條件改善,但是成本上升的話,這將損害城市競爭力。
 
  在正常的市場經濟環境下,應該是先由勞動生產率的提高帶動收入提高,隨後勞動力會對住房條件有更高層次的需求,這時候供給跟上需求,改善住房條件是沒問題的。
 
  現在問題是,我們的勞動力素質和勞動生產率還沒有進一步提高,這時候如果把房子給他們改造好,將會導致房租、房價上升,勞動力成本提高,企業雇用意願降低,因此一部分人將離開這座城市。然而,雖然留下來的人的居住條件改善了,但成本上漲也將減弱企業競爭力。
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