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　　一、注意事項

　　1.申論考試，與傳統作文考試不同，是對分析駕馭材料的能力與對表達能力並重的考試。

　　2.作答參考時限：閱讀資料40分鍾，作答110分鍾。

　　3.仔細閱讀給定的資料，然後按申論要求依次作答，答案書寫在指定位置。

　　二、給定材料

　　1．“各調研組對大部分城市房地產調控情況比較滿意。”10月12日，一位參加了“國務院房地產市場調控政策落實檢查組”的人士向記者透露，“目前檢查組正在整理調研報告，近日將上報國務院。”

　　對於檢查組的“滿意”，中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌如此解釋：“‘國八條’調控效果明顯，各地炒房和拆遷需求已經基本得到控製，‘國六條’效果初步顯現，成效完全顯現還需要一段時間。”顧雲昌也參與了此次檢查與調研。

　　9月底，以建設部為主的“國務院房地產市場調控政策落實檢查組”對包括北京、天津、內蒙古、遼寧、江蘇、江西、山東、湖北、廣東、四川、陝西等在內的11個省(市)進行了此次調控效果的調查。

　　近期，全國房價漲幅放緩趨勢明顯。10月10日，國家統計局發布了9月份國房指數報告，全國房價漲幅為5.6%。

　　“前8個月的房價漲幅，近三年來呈現逐步回落趨勢，2004年為15.2%，2005年為7.5%，今年為5.6%，表明國家宏觀調控措施效果明顯。”顧雲昌表示，“這是宏觀調控的成果之一。”

　　“作為全國房地產市場規模最大、價位較高的長三角地區，房價回落更明顯，1~8月份，上海新房價格漲幅為負4.6%。南京、杭州等地的房地產價格漲幅也基本在零左右浮動。”顧雲昌介紹說，“全國房價漲幅在一位數水平，已經基本達到了我們的目標。”

　　“但是，我們也要看到，極少數城市房價漲幅還沒有得到控製，比如北京、深圳等，還需要引起我們的注意。”顧雲昌提醒說。

　　房價反映出的是供需關係總量、結構等，而這也是此次房地產調控的重點。根據國家統計局的數字，2006年1~8月份，全國房地產開發投資增幅是24%，稍高於2005年的19%(2005年的19%是近幾年的最低點)；房地產竣工麵積增長幅度為8.4%，銷售麵積增長幅度為8.9%。

　　“從這些數字可以看出，投資需求已經得到了一定的抑製。‘國八條’的調控目的已經達到。”顧雲昌表示，“下一步，該是2006年‘國六條’顯示效果的時候了，‘國六條’從供應方麵調控，提出了加大中小戶型和經濟適用房供應。由於政府出台的時間不長，從調研的情況看，其效果顯現還有待時日。”

　　顧雲昌認為：“我們要防止‘冒進’，也就是過度供應和不恰當的供應結構，這就是下一步的工作重點。”

　　2．北京、上海、廣州在“國六條”細則規定之“大限”9月30日紛紛出台了未來五年城市住房建設規劃，以回應“國十五條”提出的地方細則要求。其中，北京在“十一五”住房建設規劃中明確，經濟適用房擬建立政府回購製，即經濟適用住房不得直接上市，而是實行由政府回購“內循環”的流轉模式。此消息一經披露，京城二手房公司接到的相關谘詢電話大為增加，人們對此項措施帶給二手房的影響頗為關心。

　　據了解，目前北京經濟適用房較為集中的回龍觀地區，滿5年的二手經濟適用房價格已經高達4800-5200元/平方米。按現行經濟適用房再上市相關規定，滿5年經濟適用房上市出售需繳納總價10%的綜合地價款及其他相關稅費。回龍觀地區一套當初購買價為2650元/平方米的經濟適用房，目前按照4800-5200元/平方米的市場售價，即使繳納10%的綜合地價款，其年投資回報率仍能高達12%以上。有人認為，因房價上升帶來的高收益，短期內北京將會出現經濟適用房集中放量現象，目前人們處於對政策細則的等待階段。

　　對此，“鏈家地產”認為，目前經濟適用房業主中的投資戶和準備升級置業的比例不低，但由於此前出售的經濟適用房在銷售時政府已經申明5年後可以上市交易，對此政府將會審慎對待。政府回購的政策界限如果隻限定在今年10月1日以後購買的經濟適用房，市場將不會出現拋售經濟適用房的情況。

　　對帶有政策性補貼的經濟適用房采取政府回購的方式進行市場管理得到了社會的普遍認同。許多專業人士認為，這項措施比采取隻租不售的方法易於落實，將有效遏製此前將經濟適用房用於投資的行為。“我愛我家”等一些中介機構分析，北京市目前經濟適用房總存量僅為12萬套左右，大約占存量房總數的3%-4%，購買時間已滿5年可以上市交易的經濟適用房目前隻有大約5萬套，其在二手房的總交易量中占比不足5%。即使今後全部的經濟適用房退出二手房交易市場，對於整個市場的影響也不大。

　　3．在巨大的需求麵前，增加供給被各方人士公認是平抑房價的有效手段。然而，麵對國土資源部堅持“從嚴從緊”的土地政策，有相當一部分人，特別是房地產開發企業提出，應該大大增加土地供量，以削減土地的高成本和開發用地不足的瓶頸，以滿足消費者對商品房的需求，讓市場來調節高企的房價。這種說法源於此前爭論已久的“地價決定房價”的觀點。

　　對此，國土資源部土地利用司束克欣司長則認為，目前各地用於商品房開發的土地供量是完全能夠滿足需求的。北京現在批出的可供建設住宅，並且已經在開發商手裏的協議出讓或通過規劃的開發用地已有9000萬平方米，可以建設3到4億平方米的商品房。如果按照現在每年的竣工量計算，北京現在已經批出的土地足夠建設10年住宅了。

　　國土資源部政策法規司司長甘藏春認為，地價對房價有影響，但不是那麼大。現在實際上有不少開發商手中拿著大量土地，在借土地調控政策製造地價拉動房價的信息。甘藏春認為，房價的過快增長主要是由商品房的供需關係決定的。平抑房價應著手綜合治理，首先應該控製投機性的虛假需求。國土資源部仍將堅持從嚴從緊的土地政策，同時，注意對地價進行合理調控。

　　中國房地產協會副會長顧雲昌對此持有相同的觀點。他認為，決定房價高低的關鍵是供求關係。房價中包含的土地、建材、鋼材等成本價不是拉高房價的主要因素。在供不應求的巨大市場需求麵前，政府就是免費將土地給開發商，開發商仍然不會降價。抑製過快增長的房價應該從市場供量上解決。

　　顧雲昌提出，在商品住房上應該對拆遷和過高的投資性需求加以控製。政府去年已經在減少拆遷規模，今年仍在縮減規模，這一部分是比較容易得到控製的。而控製過高投資性需求比較複雜，需要政府動用金融及稅收杠杆。在金融方麵，需要對購買多套房子的非理性行為加以控製。在稅收方麵，需要理清、規範目前房地產開發環節中繁雜的稅收。有業內人士統計，目前，各種稅費加起來，在房價中的比例達40%。

　　顧雲昌認為，應該將各種稅費統一起來，減少房地產開發環節的稅收，向以費代稅，費改稅的方向發展，“整稅、明租、清費”從而降低房地產商的運營成本，進而降低房產業主承受的負擔。此外，增加財產稅的征收，用稅收杠杆抑製非理性需求。

　　應避免因土地供量缺少透明度而造成的“爆炒的供給”。中國銀監會法規部副主任李伏安認為，宏觀調控政策出台後，房價漲得更多了，這裏存在因土地放量信息不透明，持有土地的開發商囤積土地，導致買方市場預期不對位而形成的“爆炒的供給”。李伏安提出，政府方麵應該將土地放量規劃及時地予以公布，以破除開發商以囤地方式增大的供需矛盾。

　　3．不久前，廣州市國土房管局發布了最新房地產市場分析報告：2006年9月份廣州新建商品住房均價創下今年宏觀調控以來最大跌幅，比8月份下降了406元，為6382元/平方米，環比跌幅達6％。該報告還顯示廣州一手住宅成交量已連續3個月徘徊在60多萬平方米的低位。但是，北京的房產交易量卻在反彈。

　　在廣州樓市趨冷的同時，北京等地樓市表現仍然強勁。8月份國家統計局數據顯示，北京房價增長都在兩位數，領漲全國房價，與上海房價下跌形成鮮明對比。

　　根據北京市房地產交易管理網統計數據顯示：9月份，北京市期房網上住宅簽約共14835套，較8月份有所增長。

　　分析人士指出，“今年的市場雖然受到了宏觀調控的影響，但由於政策的滯後及市場的剛性需求，其影響低於人們的預期。”搜房網中國指數研究院一位分析員表示。

　　據此，業界人士分析認為，北京樓市在曆經6、7月份的低迷、8月份的調整之後，在9月份迎來了供銷兩旺的階段性上升行情。並且，預計10月份的供應和銷售狀態跟9月份應該不相上下，基本維持現狀。　

　　值得注意的是，各地樓市雖然變化不一，但是觀望氣氛開始加濃。

　　不久前，在北京結束的一場法院查封房產的公開拍賣會上，大部分房產的起拍價相較於目前的市場價格明顯偏低。最終僅有10套房屋被拍出，其中近一半是以起拍價成交的，其餘11套則流拍。

　　從記者隨機調查采訪的潛在購房者和樓盤銷售處來看，觀望之勢也並無減退。拍賣會上，拍賣公司的一位負責人也表示，今年6月1日開始征收二手房營業稅，8月1日二手房交易開始強征個稅，10月1日起施行二手房交易最低計稅價格……一連串的政策讓許多買房者變得比較謹慎，觀望氣氛濃重。

　　4．2006年5月17日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究促進房地產業健康發展措施。會議認為：中央去年實施加強房地產市場調控的決策和部署以來，房地產投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑製。但房地產領域的一些問題尚未根本解決，主要是少數大城市房價上漲過快，住房供應結構不合理矛盾突出，房地產市場秩序比較混亂。

　　會議指出，要認真落實去年以來中央關於促進房地產市場健康發展的部署，根據當前存在的問題，進一步采取有針對性的措施：(一)切實調整住房供應結構。重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。各地都要製定和實施住房建設規劃，對新建住房結構提出具體比例要求。(二)進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用。嚴格執行住房開發、銷售有關政策，完善住房轉讓環節稅收政策，有區別地適度調整信貸政策，引導和調節住房需求。科學確定房地產開發土地供應規模，加強土地使用監管，製止囤積土地行為。(三)合理控製城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。(四)進一步整頓和規範房地產市場秩序。加強房地產開發建設全過程監管，製止擅自變更項目、違規交易、囤積房源和哄抬房價行為。(五)加快城鎮廉租住房製度建設，規範發展經濟適用住房，積極發展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。(六)完善房地產統計和信息披露製度，增強房地產市場信息透明度，全麵、及時、準確地發布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。

　　會議要求，各地區、特別是城市政府要切實負起責任，把調整住房供應結構、控製住房價格過快上漲納入經濟社會發展工作的目標責任製，促進房地產市場健康發展。

　　5．倍受關注的居民消費價格特別是食品價格增長雖然明顯回落，但主要受房價上漲等因素推動，居住價格增長壓力仍然突出。2004年，居民消費價格增長3.9%，增幅比最高的7、8月低1.4個百分點，其中9月以後增速持續下降，12月回落到2.4%，增幅比全年低1.4個百分點，比7、8月低2.9個百分點，比11月低0.4個百分點；特別是作為居民消費價格增長主導因素的食品價格，去年全年增長9.9%，增幅比7月低4.7個百分點，其中8月以後增速連續下降，11月回落到5.9%，增幅比全年低4.0個百分點，比7月低8.7個百分點，比10月低4.1個百分點。但居住價格去年前10個月持續走高，11月達6.3%，雖然略低於9、10月水平，但首次超過食品價格成為居民消費價格增長的第一位因素。

　　同時，作為高耗能和鋼材、水泥使用量比較多的房地產，房價上升有力拉動能源、鋼材、水泥的需求量增加及其價格的上揚，並帶動上遊產品價格增長。2004年11月，燃料動力購進價承接4月以來持續上升趨勢，達18.3%，增幅比4月和10月分別高14.1和1.6個百分點；黑色金屬和有色金屬增長雖然比10月有所降低，但仍分別達18.9%和21.0%，增幅比上年同期分別高6.7和11.1個百分點，比2004年1月分別高3.3和8.4個百分點；木材及紙漿、建築材料比2004年10月小幅下降，但增幅比上年同期分別高3.2和3.3個百分點，比2004年1月分別高1.1和1.7個百分點。主要由於房價刺激下能源、鋼材等價格的推動，去年全年原材料、燃料、動力購進價格上漲11.4%，增幅比上年和去年2月分別高6.6和3.3個百分點；工業品出廠價格上漲6.1%，增幅比上年和去年2月分別高3.8和2.6個百分點。

　　房價及其連帶物價增長過快，既是宏觀經濟最敏感的不穩定因素，也是金融緊縮風險，以及農民收入增量中抵消因素過大和投資反彈的直接動因。

　　6．上海銀監局近日發布的2005年上海房地產信貸市場運行情況報告顯示，在宏觀調控政策作用下，中資商業銀行房地產信貸業務平穩增長。截至2005年末，全市中資商業銀行人民幣自營性房地產貸款餘額4070.79億元，比年初增加587.04億元，同比少增436.82億元。

　　隨著係列宏觀調控政策的實施，各中資商業銀行積極貫徹上海市政府關於“鼓勵消費、規範投資、抑製投機”的調控政策，加強房地產信貸管理，及時調整房地產信貸政策，積極規避信貸風險，房地產信貸增速正在逐步回落。與去年同期相比，房地產貸款餘額增長16.79%，增幅為2001年以來的新低。

　　分析顯示，其中，房地產開發貸款餘額1400.18億元，比年初增加387.58億元，同比多增85.09億元，餘額同比增長38.04%。購房貸款餘額2670.61億元，比年初增加199.46億元，同比少增521.91億元，餘額同比增長8.07%。其中：個人住房貸款餘額2644.94億元，比年初增加199.40億元，同比少增528.69億元，餘額同比增長8.15%，自4月份以來，同比增速已累計回落33.98個百分點。

　　7．改革開放後，隨著社會經濟體製改革的深入進行，原有體製已經不能適應社會生產力的發展，城市土地有償轉讓的實施和住宅商品化的發展，國家由過去的大一統的計劃分配轉向鼓勵通過引進市場來解決住房問題，房地產業又重新成為一個重要的社會經濟部門。1980年9月，北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，對房地產進行綜合開發；同年，深圳市房地產公司與香港一家房地產公司簽訂了客商獨資營建商住大廈協議，第一次使國有土地有償使用。1984年，深圳、廣東開始征收土地使用費。1986年實施全國第一輪房改。1987年10月中共的第十三次代表大會《沿著有中國特色的社會主義道路前進》報告明確指出，應將房地產納入社會主義市場體係，標誌著中國房地產市場的誕生。同年，深圳市出讓了中華人民共和國第一塊國有土地使用權，打開了封閉的房地產市場大門。1988年4月12日，全國第七屆人大第一次會議刪去了憲法第十條第四款中不得出租土地的規定，修改為“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”。1990年5月19日，國務院頒布了《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，為土地市場的發育提供了法律支持，土地使用從無償無限期變為有償有限期。1992年國民經濟快速發展的同時出現了房地產投資過熱現象。1994年國務院《關於深化城鎮住房改革的決定》發布實施，掀開了中國城鎮住房改革新篇章。改革的基本內容是：改革住房的建設、供給、分配和管理體製；建立住房公積金製度；發展住房金融；建立規範化的房地產交易市場。1994年《城市房地產管理法》頒布。此後還頒布了一係列的法規、規章：1995年，建設部發布了《城市房地產開發經營管理暫行辦法》、《城市商品房預售管理辦法》、《城市房屋租賃管理辦法》和《城市房地產轉讓管理規定》；1996年建設部發布了《城市房地產中介服務管理規定》；1997年建設部發布了《城市房地產抵押管理辦法》，國家土地管理局發布了《關於土地使用權抵押管理有關問題的通知》等，這些法規為1998年以後的房地產市場奠定了法律基礎。

　　8．隨著3月1日起《北京市實施〈住房公積金管理條例〉若幹規定》的正式實施，住房公積金貸款的一些瓶頸問題將得以解決，中大恒基市場研究部專家認為，《規定》的實施代表了一個信號，北京將逐步簡化公積金貸款的步驟、強化北京住房公積金管理中心的行政執法能力以增強住房公積金的實用性。按照這一趨勢，住房貸款中公積金貸款的比例將會增大。本來，住房公積金貸款作為購房者獲取資金來源的一條重要途徑，應該在緩解購房者資金不足問題上發揮更大的作用。但是一直以來，由於我們習慣個人儲蓄個人消費的生活方式，遂將公積金住房貸款的許多優勢視而不見。現在房價一路攀升，當它遠遠超過人們個人經濟負載能力的時候，人們才想起公積金住房貸款的種種好處來。日前，中大恒基市場研究部針對住房公積金貸款進行的一項調查顯示，在購房者中有95.08%的人願意辦理公積金貸款。但在這些人中最終能夠辦理公積金貸款的隻占31.4%。

　　可見，盡管人們注意到公積金貸款的益處，但是真正辦理公積金貸款卻又受到很大的限製。我們認為，這固然與人們向來冷落這項製度、平時沒有做好儲蓄積累有關，但我國公積金貸款製度自身的不完善也負有責任。比如，也許大家早就意識到公積金貸款比商業銀行個人住房貸款更有利，但是申請公積金貸款程序很繁瑣，即使費了九牛二虎之力最終申請下來，在這個過程中付出的機會成本也不小。

　　北京市此次將逐步簡化公積金貸款的步驟、增大住房貸款中公積金貸款的比例的做法，邁出了完善公積金貸款製度的重要一步，加速了我國住房分配貨幣化的進程。但是，要解決的人們住房問題，關鍵在於優化房地產產品結構，根本在於提高居民經濟收入。

　　9．1998年《國務院關於進一步深化城鎮住房製度改革加快住房建設的通知》提出，最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房。1999年建設部製定下發了《城鎮廉租住房管理辦法》，提出建立城鎮廉租住房製度。2004年3月1日由建設部、財政部、國土資源部等5部委製定的《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》開始實施，進一步完善了城鎮廉租住房製度。2005年，國辦發[2005]26號文件——關於“抓緊開展城鎮最低收入家庭住房情況調查”，要求以低保家庭住房困難狀況開展調查，這項工作進展得非常順利，其中北京、上海、天津、河北等省（市）還在調查的基礎上，建立了住房保障對象檔案。

　　其中北京廉租住房製度建設頗有成效：針對部分住房困難的低收入家庭既不符合廉租條件，也無力自行購租住房的情況，北京市建委會同市民政局、市財政局、北京住房公積金管理中心，下發了《關於擴大北京市廉租住房覆蓋麵有關問題的通知》，將該市住房困難家庭申請廉租住房的收入標準，從低保線提高到家庭人均月收入580元。《通知》規定“將具有本市城鎮常住戶口、家庭人均月收入高於本市城鎮最低生活保障標準連續一年低於580元，且人均住房使用麵積低於7.5平方米（含）的家庭納入廉租房的解困範圍”。按照《通知》規定的計算方式，一個城區人均月收入為350元的無房三口之家，每月可望拿到750元租金補貼。《通知》還對申請審核、公示登記、輪候配租、補貼發放等做出詳細規定。

　　幾年來，北京市在解決低收入家庭住房問題上取得了一定的成效，共計有1.5萬戶家庭享受到了廉租住房政策。其中，享受租金補貼和實物配租的家庭共有4052餘戶，租金補貼家庭人均住房使用麵積從3.34平方米提高到15.28平方米，實物配租家庭人均使用麵積從6.02平方米提高到27.69平方米。租住直管公房的低收入家庭有1.1萬戶享受了租金減免政策，年減免租金612萬元。另外，還有約1萬戶低收入家庭通過危改拆遷解決了住房問題。

　　10．建設部、國家發展改革委、工商總局6日在此間聯合作出部署，決定在全國範圍內集中開展為期一年的房地產交易秩序專項整治行動。

　　建設部負責人表示，在此次整治行動中，將集中查處一批群眾意見大、社會反響強烈的典型案例，並公開曝光。將重點查處以下六類行為：

　　轉讓已購預售房：未取得預售許可證擅自銷售或以認購等形式收取費用、取得預售許可證後未按規定時間開始預售、擅自將購買的未竣工預售商品房再行轉讓等商品房預售中違法違規行為；

　　炒賣房號：發布虛假信息、炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源以及縱容工作人員或雇傭他人炒作房價等惡意炒作行為；

　　加重購房人責任：未按有關規定與購房人簽訂規範的預（銷）售合同，訂立合同前未向購房人明示合同示範文本，使用含有免除自己義務、加重購房人責任或侵害購房人合法權益格式條款的銷售合同以及合同欺詐，利用虛假合同套取銀行貸款、偷逃稅款等合同違法違規行為；

　　售後包租：未取得預售許可證發布預售廣告，廣告中承諾售後包租、返本銷售，有關房地產項目的銷售信息內容虛假等廣告違法違規行為；

　　經紀活動賺差價：未取得營業執照從事房地產經紀業務，未按規定使用經紀合同示範文本，利用虛假信息騙取中介、服務、看房等費用，在經紀活動中賺取差價等違法違規行為；不實行明碼標價：違規收費，銷售商品房未實行明碼標價，經濟適用住房不執行政府指導價等違法違規行為。